Receita Federal dispensa acesso a dados de investidores que negociarem tokens imobiliários

A Receita Federal publicou dois comunicados esclarecendo o tratamento dado aos tokens imobiliários, que são ativos virtuais criados em ambiente blockchain. Esses tokens têm sido testados como uma forma de modernizar produtos de investimento. Em um dos esclarecimentos, a Receita dispensou as plataformas de tokens imobiliários de repassar informações de operações realizadas por investidores.

Atualmente, as empresas que fazem intermediação de transações com ativos digitais são obrigadas a repassar dados como volume, datas e CPFs envolvidos nas movimentações mensalmente. A nova regra passa a excluir da lista os usuários que compram ou vendem tokens imobiliários. No comunicado, a Receita menciona especificamente os tokens do tipo não-fungíveis, também conhecidos como NFTs, que possuem identidade digital única.

A pessoa jurídica que oferece serviços relacionados a operações com NFTs representativos de imóveis específicos não precisará mais prestar informações sobre essas operações, de acordo com a Instrução Normativa RFB nº 1.888/2019. Isso ocorre porque esses tokens não se enquadram no conceito de criptoativo estabelecido na norma. A Receita afirma ainda que a pessoa jurídica que intermedeia a alienação de NFT representativo de um imóvel físico específico, ou que apenas confirma a titularidade para fins de locação, também não precisa apresentar esses dados à autoridade fiscal.

Os tokens imobiliários são ativos digitais que funcionam como cotas de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). No entanto, eles têm uma estrutura nova no mercado brasileiro, utilizando amplamente a tecnologia blockchain. Em vez de fundos, há plataformas que fatiam digitalmente os imóveis e permitem a negociação de frações das propriedades. Essa inovação promete cotas mais baratas e rentabilidade maior que no mercado tradicional.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está acompanhando de perto essa inovação e buscando formas de adequar o instrumento às normas atuais que regem o mercado financeiro. No entanto, as ofertas de tokens imobiliários ainda estão sendo realizadas em uma zona regulatória cinzenta, com poucas exceções.

Em outro comunicado, a Receita esclareceu o tratamento dado aos tokens de utilidade (utility tokens). Nesse caso, todas as empresas que intermediam a negociação desses ativos devem aderir ao sistema de reporte frequente dos dados de transações para a entidade, sempre que o valor mensal das operações ultrapassar R$ 30 mil. Isso se aplica a exchanges de criptoativos domiciliadas no Brasil para fins tributários, bem como a negociantes que realizam transações em plataformas estrangeiras.

Essas medidas da Receita Federal impactam diretamente o mercado financeiro e os investidores individuais no Brasil. A dispensa de acesso a dados de investidores que negociam tokens imobiliários facilita a operação desses ativos e pode incentivar mais pessoas a investirem nessa modalidade. No entanto, é necessário estar atento à zona regulatória ainda em desenvolvimento e às eventuais mudanças nas regras. É importante que os investidores façam uma análise cuidadosa antes de entrar nesse mercado, considerando os riscos e a conformidade com as normas vigentes.