Entenda a diferença entre desconto e valor do dinheiro no tempo na compra de imóvel

Muitos investidores que compram imóveis na planta são frequentemente confrontados com propostas de desconto no volume de pagamento caso decidam amortizar o valor à vista. À primeira vista, a oferta parece atraente, afinal, quem não gosta de receber um desconto, não é mesmo? No entanto, é importante entender que na maioria das vezes a redução ofertada não é um verdadeiro desconto, mas sim uma redução muito inferior ao valor do dinheiro no tempo.

Um exemplo comum que surge é o seguinte questionamento: "Comprei um imóvel na planta e devo pagar 36 parcelas até a entrega das chaves, totalizando R$ 1 milhão. A construtora ofereceu um desconto de 5% se eu pagar à vista. Devo aceitar pagar apenas R$ 950 mil?"

Antes de considerar a opção de pagamento à vista, é fundamental ter o dinheiro disponível. No entanto, mesmo se você tiver a disponibilidade financeira, vale a pena avaliar se essa decisão é vantajosa. Nos pagamentos de imóveis na planta, é comum haver parcelas intermediárias anuais que são maiores do que as mensais. Isso significa que o fluxo de pagamentos não é uniforme ao longo dos meses e há uma concentração maior na entrega das chaves.

Portanto, é necessário fazer um cálculo preciso, utilizando uma planilha que inclua cada fluxo no seu tempo. Além disso, o valor devido geralmente é corrigido por um índice de inflação, como o INCC. Muitos investidores ficam preocupados ao pensar em uma dívida que é corrigida pelo INCC e, por isso, desejam pagá-la o mais rápido possível. No entanto, não há motivo para temer.

Nos últimos 29 anos, ou seja, desde 1995, o INCC superou o CDI já líquido de imposto de renda em apenas 4 anos. Portanto, se o seu dinheiro está aplicado no CDI, considerando seu rendimento líquido de imposto de renda, a maior probabilidade é que você tenha um retorno maior. Você ainda poderia aplicar em CDBs a IPCA+6,5% ao ano pelos 36 meses e obter um retorno ainda melhor. Nos últimos 10 anos, a diferença média entre o IPCA e o INCC foi de apenas 1% ao ano.

Para a construtora, o pagamento à vista funciona como um empréstimo financeiro, mas com uma taxa de juros muito baixa para ela. Se você considerar que a construtora que constrói seu prédio está solicitando um empréstimo de R$ 1 milhão por 3 anos, a que taxa você emprestaria esse dinheiro? Provavelmente não seria apenas INCC+3% ao ano.

É importante ter em mente que, caso ocorra algum problema com a construtora durante o período da obra e ela não consiga terminar o prédio, o risco para quem pagou à vista é maior do que para quem optou pelo pagamento parcelado. Os bancos normalmente não emprestam dinheiro para a construtora durante a obra a uma taxa tão baixa, como INCC+3% ao ano, além de exigirem diversas garantias.

Muitas construtoras conseguem essa forma de financiamento mais barata e com menos garantias por meio dos próprios compradores. Dependendo do fluxo de pagamentos, uma redução de 10% do valor total a ser pago equivale simplesmente ao valor do dinheiro no tempo. Portanto, na maioria das vezes, quando a construtora oferece um "desconto", ela está apenas antecipando algo que você já receberia de qualquer forma. Não há realmente um desconto nessa oferta.

Além disso, é importante ressaltar que esse "desconto" não leva em consideração o risco decorrente do pagamento antecipado, caso algo aconteça com a construtora durante a obra. Cada investidor deve avaliar com cautela o risco que deseja correr ao emprestar todo o valor para a construtora antes da conclusão do empreendimento.

Portanto, é fundamental analisar os elementos envolvidos na compra de imóveis na planta, como o fluxo de pagamentos, a correção do valor devido e o risco relacionado ao pagamento antecipado. Entender a diferença entre desconto e valor do dinheiro no tempo pode ajudar os investidores a tomar uma decisão mais consciente e apropriada para suas finanças pessoais.